Перезапускаем города: девелоперы Приморья отказываются от точечной застройки
Приморье уходит от точечной застройки. Сегодня в регионе появляются проекты, которые включают не только жилые дома, но и объекты социальной, транспортной, рекреационной инфраструктуры — детские сады, школы, поликлиники, торговые центры, зоны для отдыха и занятий спортом. На застройщиков возложили обязательства, связанные с комплексным развитием территорий.
Как меняется градостроительная политика, в крае, и что эти изменения значат для его жителей, ИА PrimaMedia рассказали генеральный директор ООО СЗ "Дом.РФ Девелопмент" Сергей Моисеев (ЖК "ДОМ на Востоке"), первый заместитель генерального директора ФСК Регион Роман Капинос (ЖК "Философия", ЖК "Флагман") и генеральный директор СЗ "Билдинг ДВ" Сергей Селиванов (ЖК "Лоза").
КРТ — начало
Комплексное развитие территорий — сегодня одна из самых горячих тем на строительном рынке. Курс в этом направлении был взят в 2020 году, когда президент Владимир Путин подписал закон, который предусматривает расселение аварийного и ветхого жилья, а также даёт региональным властям возможность сноса неаварийных многоквартирных домов.
Первыми в Приморье стали КРТ Дальпресса и Голубиной пади во Владивостоке. Под комплексное развитие планируется территория в границах улиц Металлистов, Володарского и Всеволода Сибирцева.
Региональное законодательство совершенствуется, и появляются новые механизмы, которые должны преобразить облик городов. Так, сейчас краевые власти вносят изменения в постановление №666-п — речь идёт о введении типовой формы эскиза мастер-плана для КРТ. Такой эскиз должен будет предоставить каждый застройщик, который хочет, чтобы его проект признали приоритетным и масштабным. Задача — по максимуму включить девелоперов в механизм комплексного развития территорий, чтобы создавать сбалансированные проекты, отвечающие всем требованиям качественного жилья.
Собеседники агентства — большие эксперты в этом отношении. ДОМ.рф строит жилой квартал на 18 гектаров в сердце живописной бухты Патрокл. Среди проектов ФСК — застройка Голубиной пади. А компания "Билдинг ДВ" внедряет новые стандарты современной жилой застройки в посёлке Тавричанка.
Какие задачи во Владивостоке решает комплексное развитие территорий?
Сергей Моисеев: Механизм комплексного развития территорий (КРТ) запущен в 2021 году. Благодаря градостроительной подготовке объектов специалистами ДОМ.РФ он позволяет инвесторам ускорить запуск проектов, снизить издержки на старте, ускорить темпы ввода жилья, улучшить городскую среду, повысить качество жизни, "перезапустить" целые города и территории. ДОМ.РФ проводит аукционы на право заключения договоров КРТ на незастроенных неиспользуемых федеральных землях в силу полномочий, предоставленных госкомпании правительством России (ФЗ-161)
Реализация проектов КРТ предполагает не только строительство жилья, но и размещение объектов социальной инфраструктуры, благоустройство, озеленение, создание общественных зон, игровых и спортивных площадок и т.п.
Стандарт КРТ, разработанный ДОМ.РФ совместно с Минстроем России. В нем закреплены рекомендации по формированию облика города и сохранению его исторической застройки при экономически выгодном использовании в современной жизни. Применение стандарта в строительстве призвано существенно повысить качество жизни горожан.
Во Владивостоке на сегодняшний день сохраняется тенденция к точечной застройке, отсутствие базового благоустройства, сильная запаркованность придомовых территорий. Строится дом, но совершенно не продумывается, как жители в дальнейшем будут его эксплуатировать. И эти вопросы должна решить новая градостроительная политика. Применение механизма КРТ во Владивостоке решает те же, задачи, что и в других регионах. Основная из них — повышение качества жизни и создание комфортной городской среды, насыщенной объектами инфраструктуры.
Роман Капинос: Руководство края и города давно взяло курс на квартальную застройку в противовес точечной. Это решает несколько задач, а именно: продумать единый градостроительный облик застраиваемой территории с общим архитектурным кодом, возродить заброшенные территории и старые постройки, превратив их в современные жилые комплексы. Помимо этого, подобная застройка обеспечивает уверенность жителей в том, что социальные обязательства по строительству образовательных и спортивных объектов будут учтены при разработке проекта планировки территории, а плотность будущей застройки и логика удобства для жителей будут учтены в полной мере. Немаловажный фактор — это и устойчивость застройщика, участвующего в конкурсе КРТ.
Сергей Селиванов: Главная задача — достижение показателей национальных целей: обеспечение комфортным жильем, расселение аварийного жилья, благоустройство территорий, вовлечение неэффективно используемых территорий в оборот. Наиболее значимая социально-экономическая задача, которую предстоит решать в рамках КРТ, связана с необходимостью расселения аварийного и ветхого жилищного фонда с сокращением его объемов.
Без комплексного развития территорий не обойтись. Механизм КРТ решает вопросы с инженерными сетями — водой, теплом, канализацией, подачей электроэнергии — и всё это в комплексе. Кроме того, различные ЛЭП закапываются в землю, ведётся дорожное строительство. Это большая работа, которую нужно проводить, и хорошо, что сегодня у нас появились механизмы для этого".
Какие обязательства новая градостроительная политика накладывает на застройщика?
Сергей Селиванов: При реализации проекта застройщик кроме обязательств выкупить аварийные объекты, снести объекты, признанные самовольными постройками, также должен будет построить за свой счет социальную инфраструктуру — детский сад, школу, а также благоустроить смежные общественные пространства.
Сергей Моисеев: В проекте документа, подготовленном министерством архитектуры и градостроительной политики Приморского края, определены требования к формированию проектных предложений по застройке территорий, в том числе и участков в сложившейся городской застройке. Основной упор при их подготовке делается на результат проведенного комплексного анализа существующего положения и предпосылок развития окружающих территорий с точки зрения принципов комплексного развития городской среды с учетом существующих потребностей и тенденций по их изменению во всех сферах жизни населения. Данный подход предполагает более глубокую проработку проектных предложений и повышает социальную ответственность застройщиков при их формировании.
Как застройщик может улучшить качество жизни в отдельно взятом районе?
Роман Капинос: Представьте, что существует старый рынок или склад с хаотичным набором арендаторов в серой зоне налогообложения, с полным отсутствием инвестиций в развитие, зато с присутствием грызунов. Когда такая территория подпадает под комплексное развитие, то в договоре о КРТ прописываются технико-экономические параметры, социальные обязательства, создание внутриплощадочных дорог и многое другое. Площадка возрождается, приходит победивший на конкурсе застройщик и начинает развивать эту территорию. Улучшается экономика района, близлежащие локации становятся привлекательными для инвестиций, а с понятным проектом развития и планировки люди захотят здесь жить. И уже бывший склад становится безопасным и комфортным для жизни районом. При этом все необходимые жителям объекты: аптеки, поликлиник, школы, детские сады, места для досуга — находятся рядом в радиусе 15 минут. Такая концепция называется 15-минутным городом. Это позволяет уйти от постоянного использования автомобиля и рассчитать улично-дорожную сеть таким образом, чтобы минимизировать пробки. Такой подход особенно актуален для Владивостока — одного из самых автомобильных городов России. Таким образом, с помощью механизма КРТ администрация города или региона создает новый источник роста инвестиционного развития.
Сергей Моисеев: Жилой комплекс "ДОМ на Востоке" строится по Стандарту КРТ, а также с соблюдением "зелёного" стандарта для многоквартирного жилья, действующего с ноября 2022 года. Это позволяет создать многофункциональный жилой комплекс, отвечающий современным требованиям рынка и потребностям клиентов.
Проект ЖК "ДОМ на Востоке" предполагает комплексное освоение территории в несколько очередей строительства. В настоящее время в активной фазе строительства находятся три корпуса. Концепция благоустройства предусматривает "двор без машин", приватные дворы, велосипедные и прогулочные дорожки, спортивные и детские площадки с зонами для детей всех возрастов. В проекте будет выделено 3400 кв. м под коммерческую недвижимость. Здесь расположатся кафе, магазины, салоны красоты, фитнес-центры. Все это важно и с социальной точки зрения, и с точки зрения повышения привлекательности и престижа всего района.
Понимая всю важность комплексного развития территорий и необходимость обеспечения жителей бухты Патрокл дорожной инфраструктурой, компания ДОМ.РФ Девелопмент выступила инициатором организации подписания соглашения о соинвестировании документации по устройству улично-дорожной сети совместно со смежными застройщиками квартала. Вся работа ведется в тесном сотрудничестве с администрацией Владивостока. Так, к 2025 году в районе бухты Патрокл появятся новые асфальтированные дороги, тротуары, автобусные остановки и наружное освещение. Безусловно, это повысит престижность района и его инвестиционную привлекательность, поскольку наличие транспортной инфраструктуры играет большую роль в принятии решения о покупке жилья в этом микрорайоне. Строительство улично-дорожной сети завершится как раз к вводу в эксплуатацию первого корпуса ЖК "ДОМ на Востоке".
Сергей Селиванов: В поселке Тавричанка на месте старых аварийных построек 40-х годов мы приступили к строительству нового ЖК со всей необходимой инфраструктурой в шаговой доступности.
ЖК "ЛОЗА" состоит из 5 девятиэтажных домов общей площадью порядка 20 тысяч кв. метров. Мы планируем предоставить нашим будущим жильцам всю необходимую инфраструктуру: комфортные детские площадки, плошадки для отдыха взрослых, благоустроенную набережную, систему безопасный двор. Также в шаговой доступности располагается школа, детский сад, больница, продуктовые магазины, остановка.
Это означает, что все необходимое для повседневной жизни находится в шаговой доступности, что экономит время и улучшает качество жизни жителей. Комплексная застройка также способствует формированию чувства сообщества и безопасности среди жильцов, добавляя таким образом социальную ценность к инвестиции в недвижимость.
Таким образом, наша комплексная застройка выступает как важнейший инструмент в решении проблемы ветхого-аварийного фонда и дефицита жилья, а так же в создании городского комфорта в пригороде Владивотока.
Какой должна быть качественная, современная комплексная застройка?
Роман Капинос: Прежде всего, застройка должна быть современной. Это не просто декларации, а подход к развитию территорий, ведь требования к новому комфортному жилью сильно поменялись за последние 10 лет. Недостаточно построить квадратные метры, нужно создать общий инвестиционный потенциал объекта. То, что будет ценно и для следующих поколений жителей. Продуманные парковки, озеленение, благоустройство, безопасность, сценарий жизни, соответствующий вызовам времени. Для всех категорий жителей без исключений. Так, например, сейчас уже никто и не помнит, чтобы современные дома проектировались с полным доступом личного автотранспорта на дворовые территории.
Сергей Моисеев: Стандарт КРТ устанавливает правила, следуя которым, застройщики могут не просто построить дом или квартал, а создать целый район с развитой инфраструктурой и условиями, отвечающими современным социальным и экономическим интересам жителей, бизнеса и городских властей.
Например, стандарт содержит следующие положения:
- Жилой район должен быть многофункциональным, то есть предназначенным не только для проживания людей, но и для торговли, размещения офисов и предоставления сервисных услуг;
- Не менее чем в 5 минутах ходьбы от дома в каждом жилом районе должны быть школы, парковки для автомобилей, площадки для игр, спорта и отдыха, скверы или парки;
- У каждого дома должен быть двор площадью не менее чем 0,6 га;
- Параметры строительства домов регламентированы — так, например, высота потолков должна составлять не менее 2,8 м
Сергей Селиванов: Современная квартира в ЖК больше не рассматривается как отдельный элемент, а входит в состав целого экосистемного пространства, где жильцам доступны магазины, фитнес-центры, детские сады и прочие социальные и торговые объекты. Это связано с желанием людей минимизировать дистанцию между основными точками их повседневного интереса: работа, дом, отдых и сервисы. Такая комплексная застройка способствует повышению качества жизни, экономии времени на перемещения и, как следствие, росту популярности таких новостроек среди покупателей. Объединение функциональных зон в рамках одного жилого комплекса — это современный тренд, который активно развивается и модифицируется для удовлетворения всех потребностей современного человека. Такие жилые комплексы предлагают жильцам не только комфортное проживание, но и возможность удовлетворения различных потребностей прямо на территории комплекса. Это может включать в себя наличие магазинов, кафе, спортивных площадок, детских садов, озелененных зон отдыха и других удобств. Такой формат жилья становится все более привлекательным для современных покупателей, которые ценят удобство, функциональность и возможность экономии времени.
Какие вызовы новая градостроительная политика ставит перед краевыми властями и застройщиками? Как отраслевое сообщество и власти взаимодействуют для решения вопросов развития территорий?
Сергей Селиванов: Так как КРТ — понятие относительно новое, существует некоторый ряд проблем, с которыми сталкиваются девелоперы при реализации комплексных проектов.
До начала строительства застройщик проходит серьёзный путь по оформлению необходимой исходно-разрешительной документации и формированием земельных участков с нужным разрешенным видом использования. И таких проблем гораздо больше, чем на этапе строительства, ведь возведение объектов уже достаточно отлаженный механизм.
Чтобы обеспечить соблюдение всех принципов стандарта комплексного развития территории, необходимо вовремя реагировать на возникающие проблемы и модернизировать созданный механизм. Тем самым обеспечить регионы России комфорной городской средой и предоставить населению возможность жить и работать в лучших условиях.
Сергей Моисеев: Для нас как государственного застройщика ничего не меняется. Мы в любом случае проходим госэкспертизу и обязаны соблюдать все требования. Коммерческим же застройщикам потребуется шире смотреть на формирование среды, вести конструктивный диалог с государственными органами. Такой подход позволит достичь взаимопонимания между регулятором и застройщиком, найти и соблюсти баланс желания и возможностей.
